Muda. A taxa de administração e a comissão que você cobra saem do ISS e passam a ter IBS e CBS, com metade da alíquota. Mas essa metade só vale se você estiver no Lucro Presumido ou tiver optado por apurar por fora do DAS. Quem fica no Simples por dentro do DAS não pega esse desconto. Vale a partir de 2027.
1 COMO É HOJE, NO SIMPLES
Administrar e alugar imóvel de terceiros — gestão, cobrança de aluguel, repasse — cai no Anexo V. Sobe para o Anexo III, que é bem mais barato, quando a folha dos últimos doze meses, incluindo o seu pró-labore, chega a 28% do que você faturou no mesmo período. É conta mensal: um mês pode ficar no III e o seguinte no V.
▲ Aqui circula muita informação errada, então confira com a gente antes de assumir que está no anexo barato.
2 O QUE MUDA EM 2027
Imóvel ganhou regras próprias na reforma. A sua taxa de administração e a sua comissão entram nesse pacote com desconto de 50% na alíquota. O aluguel em si tem desconto maior, de 70% — mas esse é do dono do imóvel, não seu. Se o proprietário for pessoa física que aluga um ou dois imóveis, na maioria dos casos ele nem vira contribuinte. Se for empresa, vira, e provavelmente vai te procurar para entender a conta.
E aqui está o ponto que decide o seu ano: esses descontos são de quem apura IBS e CBS de forma cheia. Ficando no Simples por dentro do DAS, você não usa a redução de 50%, não aproveita nada de crédito das notas que recebe, e o cliente que recebe a sua nota aproveita só o que está embutido no seu DAS — algo perto de 3% do valor, não a alíquota inteira. Como boa parte da sua carteira é proprietário pessoa física, que não aproveita crédito de jeito nenhum, isso pode não pesar. Se você atende construtora, fundo ou empresa que aluga sala, pesa.
3 O QUE VOCÊ FAZ AGORA
De 1º a 30 de setembro de 2026, no Portal do Simples Nacional, dá para pedir a apuração de IBS e CBS por fora do DAS. Isso vale de janeiro a junho de 2027; o segundo semestre é decidido em março. Dá para cancelar até 30 de novembro de 2026 — depois disso, não volta atrás.
Antes disso: se você está no Simples, a partir de 1º de novembro de 2026 a nota de serviço só sai pelo Emissor Nacional da NFS-e. O sistema da prefeitura para de valer. Os campos de IBS e CBS entram na sua nota em 1º de janeiro de 2027. Se você está no Lucro Presumido, os campos entram antes, em 1º de outubro de 2026.
4 SE VOCÊ…
…é Simples, atende quase só proprietário pessoa física e não tem folha grande: não precisa fazer nada agora além de trocar o emissor de nota em novembro.
…é Simples e tem folha alta ou clientes que são empresas: vale fazer a conta antes de setembro. A escolha de apurar por fora pode compensar, e a janela não reabre.
…é Lucro Presumido: prepare a emissão para outubro de 2026 e revise seus contratos de administração, porque a base do imposto muda.
Fale com a gente para fazer a conta do seu caso.
● Se você é cliente Fortmobile
Essa parte da nota já está sendo cuidada por nós. Você emite pela nossa plataforma ou pelo nosso app, com os campos novos de IBS e CBS entrando no prazo — sem precisar aprender o emissor do governo nem acompanhar mudança de layout. O que depende de decisão sua, como a escolha de setembro, a gente avisa e faz a conta junto.