Resposta rápida: administração e intermediação de imóveis ficam no Anexo V do Simples. A lei trata essas operações como operações com bens imóveis, com redução de 50% — e de 70% na locação —, mas só para quem apura IBS e CBS pelo regime regular. No Lucro Presumido, locação tem data própria: 1º/12/2026, não outubro. No Simples, tudo começa em 1º/01/2027. E há uma vedação que muda tudo para quem tem imóvel próprio alugado.
1 AS SUAS DATAS
O cronograma de obrigatoriedade separou a locação dos demais serviços:
| regime | o que | quando |
|---|---|---|
| Lucro Presumido | serviços em geral da LC 116 (administração, intermediação) | 1º/10/2026 |
| Lucro Presumido | locação de bens móveis e imóveis | 1º/12/2026 |
| Simples Nacional | tudo | 1º/01/2027 |
Se a sua imobiliária faz administração (serviço da LC 116) e intermedia locação, pode ter as duas datas. Vale mapear o que a empresa fatura em cada código de serviço — é isso que define a data, não o nome do negócio.
■ Essas são datas de EMITIR a nota no leiaute novo, com os campos de IBS e CBS. Não são datas de pagar imposto novo: a conta muda em 1º de janeiro de 2027, para todos os regimes.
2 A SIMULAÇÃO, COM VALORES
Receita de administração e intermediação de imóveis no Anexo V, sem crédito. A coluna "por fora" aparece nos dois extremos — sem redução e com a redução de 50%:
| faturamento no mês | guia (DAS) hoje | dentro da guia em 2027 | por fora, sem redução | por fora, com os 50% |
|---|---|---|---|---|
| R$ 5.000 | R$ 775,00 | R$ 775,00 | R$ 1.105,59 | R$ 873,84 |
| R$ 15.000 | R$ 2.325,00 | R$ 2.325,00 | R$ 3.316,76 | R$ 2.621,51 |
| R$ 40.000 | R$ 6.975,00 | R$ 6.975,00 | R$ 9.417,04 | R$ 7.563,04 |
Ficando dentro da guia, o valor não muda. E note: mesmo com a redução de 50%, o "por fora" continua custando mais que a guia — de 8% a 13% a mais, conforme o faturamento. Sem redução, a diferença vai de 35% a 43%.
Os dois extremos estão na tabela de propósito. A coluna sem redução é o que você paga se o código de serviço da nota não se enquadrar no regime de bens imóveis; a outra é o cenário com o enquadramento confirmado. É a distância entre elas que mostra por que o código importa tanto.
▲ Estes valores são sobre a SUA receita de serviço — comissão, taxa de administração, intermediação. O aluguel que você repassa ao proprietário não é receita sua e não entra nessa conta.
O QUE A LEI MANDA TIRAR DA BASE DA LOCAÇÃO
Se a operação é de locação, dois valores não entram na base de cálculo:
LC 214/2025, art. 255, § 2º — "Não serão computados no valor da locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel: I - o valor dos tributos e dos emolumentos incidentes sobre o bem imóvel; e II - as despesas de condomínio."
Ou seja: IPTU e condomínio cobrados junto com o aluguel ficam de fora. Calcular o imposto sobre o boleto cheio superestima a conta.
E na intermediação com mais de um corretor, a base é só a parte de cada um — o repasse entre corretores é excluído (art. 255, § 3º, II).
3 A CONDIÇÃO QUE VEM ANTES DA REDUÇÃO: REGIME REGULAR
A redução de 50% (e a de 70% da locação) não existe para quem paga IBS e CBS dentro da guia do Simples. A lei condiciona o regime inteiro:
LC 214/2025, art. 251 — "As operações com bens imóveis realizadas por contribuintes que apurarem o IBS e a CBS no regime regular ficam sujeitas ao regime específico previsto neste Capítulo."
É por isso que a coluna "dentro da guia" da tabela acima não muda: ali os tributos já vão embutidos na alíquota do anexo, e não há redução por serviço a aplicar. Os 50% só aparecem na coluna de fora, porque é a única em que a empresa está no regime regular.
4 QUAIS SÃO AS REDUÇÕES, E ELAS NÃO SÃO "ATÉ"
A lei fixa os percentuais, sem gradação:
LC 214/2025, art. 261 — "As alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de que trata este Capítulo ficam reduzidas em 50% (cinquenta por cento). Parágrafo único. As alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis ficam reduzidas em 70% (setenta por cento)."
| a sua receita é de… | redução |
|---|---|
| administração, intermediação, construção civil | 50% |
| locação, cessão onerosa, arrendamento de bem imóvel | 70% |
O que é incerto não é o percentual — é o enquadramento. A redução vale se a operação for uma das listadas no art. 252 (alienação, cessão de direitos reais, locação, administração e intermediação, construção civil) e se você apurar pelo regime regular. Quem decide se a sua nota se enquadra é o código de serviço e a NBS declarados nela, não o CNAE nem o nome da empresa.
Na prática, vale conferir se o código que você emite corresponde ao serviço que você de fato presta. Não se trata de escolher um código melhor: o código segue a operação real, e mudar o rótulo sem mudar o serviço é risco, não planejamento. O que a checagem evita é o caso oposto — prestar administração de imóveis e emitir com código genérico, pagando cheio uma operação que a lei reduz.
5 IMÓVEL PRÓPRIO: EXISTE UMA VEDAÇÃO, E ELA É NOVA
Se a sua empresa é dona do imóvel e recebe aluguel, antes de falar em redução há um problema maior: essa atividade impede o Simples Nacional.
redação anterior da LC 123/2006, art. 17, XV — "que realize atividade de locação de imóveis próprios, exceto quando se referir a prestação de serviços tributados pelo ISS."
redação dada pela LC 214/2025 — "que realize atividade de locação de imóveis próprios;"
A exceção do ISS foi retirada. A saída que existia antes não existe mais.
▲ Se a sua empresa tem receita de aluguel de imóvel próprio, fale com a gente antes de
qualquer decisão de setembro. A conta deste artigo pressupõe que a sua receita é de serviço de administração ou intermediação; aluguel de imóvel próprio segue outro caminho, e a permanência no Simples precisa ser avaliada caso a caso.
Empresa que faz as duas coisas precisa mantê-las separadas na contabilidade e na emissão — o percentual de redução é diferente em cada uma, e o aluguel próprio ainda carrega essa vedação.
6 SEUS CLIENTES CORPORATIVOS
Empresas que alugam sala comercial ou galpão são do regime regular e podem passar a valorizar crédito cheio. Se a sua carteira tem contratos corporativos relevantes, vale conversar antes de setembro.
Já para carteira de locação residencial, com proprietários e inquilinos pessoa física, a resposta costuma ser não mexer em nada.
7 PERGUNTAS FREQUENTES
Administração de imóveis tem redução de IBS e CBS? Pode ter, de 50%. A LC 214 coloca os serviços de administração e intermediação de imóveis dentro do regime das operações com bens imóveis. Duas condições: a operação se enquadrar (o que se lê pelo código de serviço da nota) e você apurar pelo regime regular. Dentro da guia do Simples, não.
A minha data é outubro ou dezembro? No Presumido: administração e intermediação em 1º/ 10/2026, locação em 1º/12/2026. Quem faz as duas tem as duas. No Simples, é 1º/01/2027 para tudo — e em todos os casos é data de emitir, não de pagar.
O aluguel que eu repasso ao proprietário entra na minha receita? Não. A sua receita é a comissão ou a taxa de administração. O repasse não é receita sua.
Tenho imóvel próprio alugado. Como fica? ■ Primeiro ponto: essa atividade veda o Simples Nacional desde a nova redação do art. 17, XV da LC 123. No regime regular, a locação de bem imóvel tem redução de 70%. Fale com a gente antes de decidir qualquer coisa.
Meus clientes são empresas que alugam sala comercial. Elas vão querer crédito? Podem querer. Vale conversar antes de setembro, principalmente se houver contratos corporativos relevantes.
Vou pagar mais imposto em 2027? Ficando com IBS e CBS dentro da guia, não. O valor da guia permanece o mesmo.
8 MAPEIE OS SEUS CÓDIGOS ANTES DE OUTUBRO
Se você está no Presumido, a sua data pode estar mais perto do que parece. Fale com a gente para conferir o que a sua empresa fatura em cada código e qual data se aplica.
Premissas desta simulação: faturamento do mês multiplicado por 12 para efeito de faixa · sem crédito de notas contratadas · valores sobre a receita de serviço, não sobre aluguel repassado · alíquotas de 2027 de IBS 0,1% e CBS 9,17%. A coluna com 50% pressupõe que a nota se enquadra no regime de bens imóveis e que a empresa apura pelo regime regular. Os 9,27% de referência da CBS são projeção do Ministério da Fazenda e não são lei — quem fixa é Resolução do Senado Federal.
▲ O que esta simulação não modela: operações com bens imóveis são um regime específico, com regras próprias de base de cálculo. A conta acima aplica a redução de forma linear sobre a receita de serviço, que é o caso da comissão de administração e de intermediação. Para receita de alienação ou de incorporação, os redutores próprios do regime mudam a conta e o número precisa ser apurado caso a caso.
Base legal: Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026, art. 1º, III, "d" e "g" · LC 214/2025, arts. 41, 47, 251, 252, III e IV e 261 e parágrafo único · LC 123/2006, art. 17, XV (redação da LC 214/2025) e art. 18 · ADCT, art. 127.
Conteúdo produzido em 16/08/2026. A reforma está em regulamentação: alteração de norma posterior a esta data não está refletida neste artigo.
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