Resposta rápida: a intermediação imobiliária entra no regime específico de bens imóveis da LC 214, com redução de 50% de IBS e CBS — que só alcança quem apura pelo regime regular. E um ponto que evita muito susto: a sua base de cálculo é a comissão, não o valor do imóvel. Dentro da guia do Simples a sua conta não muda em 2027, e a redução não chega até você.
1 A PERGUNTA QUE APARECE PRIMEIRO
"Se eu intermedeio um imóvel de R$ 800.000, vou pagar imposto sobre R$ 800.000?"
Não. A lei diz de qual valor se trata:
LC 214/2025, art. 255 — "A base de cálculo do IBS e da CBS é o valor: I - da operação de alienação do bem imóvel; II - da locação, cessão onerosa ou arrendamento do bem imóvel; III - da cessão ou do ato oneroso translativo ou constitutivo de direitos reais sobre bens imóveis; IV - da operação de administração ou intermediação; V - da operação nos serviços de construção civil."
O imposto incide sobre a sua comissão (inciso IV). No exemplo, sobre os R$ 40.000 de comissão, não sobre os R$ 800.000 do imóvel. O valor da venda transita entre comprador e vendedor — não é receita sua.
Essa confusão é comum porque a reforma criou um regime específico para bens imóveis, e quem lê os dispositivos sobre a operação imobiliária pode achar que eles se aplicam ao intermediário. Aplicam à operação; o corretor é prestador de serviço dentro dela.
2 COMISSÃO DIVIDIDA ENTRE CORRETORES: A LEI JÁ RESOLVE
Se o negócio se conclui com mais de um corretor, cada um paga sobre a sua parte — e o repasse entre corretores sai da base:
LC 214/2025, art. 255, § 3º — "Nos serviços de intermediação de bem imóvel, caso o ato ou negócio relativo a bem imóvel se conclua com a intermediação de mais de um corretor, pessoa física ou jurídica, será considerada como base de cálculo para incidência do IBS e da CBS a parte da remuneração ajustada com cada corretor pela intermediação, excluídos: I - os valores pagos diretamente pelos contratantes da intermediação; e II - os repassados entre os corretores de imóveis."
E o § 4º completa: cada corretor é responsável pelo IBS e pela CBS sobre a respectiva parte.
Traduzindo: calcular sobre a comissão cheia quando você divide com outro corretor superestima o seu imposto. O que importa é a parte ajustada com você.
3 ONDE VOCÊ ESTÁ HOJE
anexo do Simples V — ▲ é onde o Fator R mais pesa
redução de IBS e CBS 50%, no regime específico de bens imóveis — só no regime regular
base de cálculo a comissão, e só a sua parte dela
4 A CONDIÇÃO QUE VEM ANTES DA REDUÇÃO
LC 214/2025, art. 251 — "As operações com bens imóveis realizadas por contribuintes que apurarem o IBS e a CBS no regime regular ficam sujeitas ao regime específico previsto neste Capítulo."
Ficando no Simples com IBS e CBS dentro da guia, a redução não chega até você — ali os tributos já vão embutidos na alíquota do anexo, e é por isso que o valor da guia não muda em 2027. Os 50% são um argumento para avaliar a apuração por fora, não um desconto que cai sozinho na guia.
5 O FATOR R MERECE A SUA ATENÇÃO
Você está no Anexo V, o mais caro para serviço. Se a folha dos 12 meses anteriores alcança 28% da receita do mesmo período, o enquadramento passa ao Anexo III — e a diferença de alíquota é grande (LC 123, art. 18, §§ 5º-J e 5º-M).
Para imobiliárias com equipe, isso costuma ser alcançável com folha real. Para o corretor autônomo com PJ própria, alcançar 28% normalmente exige um pró-labore alto — e aí entram INSS e Imposto de Renda sobre ele. Fator R só compensa quando a economia no DAS supera esse custo, e isso é conta individual.
6 O CÓDIGO DE SERVIÇO É DECISIVO AQUI
Existem códigos diferentes para atividades que parecem próximas:
| serviço | tratamento | |
|---|---|---|
| intermediação de imóveis | regime específico de bens imóveis, redução de 50% (só fora da guia) | |
| corretagem de | bens móveis em geral | tratamento próprio, sem essa redução |
| administração | de imóveis de terceiros | outro subitem, e outra data de emissão da nota nova |
| locação de bens | ● no Lucro Presumido, emite a nota no leiaute novo só em 1º/12/2026 |
Se a sua empresa faz mais de uma dessas coisas, ela tem mais de um tratamento — e possivelmente mais de uma data para a nota mudar de formato.
● Vale uma conferência: se você intermedia imóveis mas emite com o código genérico de corretagem de bens móveis, o enquadramento aplicado pode não ser o do regime imobiliário.
7 O QUE MUDA NA PRÁTICA EM 2027
Dentro da guia: o valor do DAS não muda. A alíquota do Anexo V é a mesma; muda a composição interna — o PIS e a Cofins embutidos viram CBS, e parte do ISS vira IBS.
Por fora: você passa a ter crédito sobre os serviços contratados — e imobiliária costuma contratar bastante (marketing, TI, limpeza, contabilidade). Nesse perfil, a apuração por fora pode merecer uma conta antes de ser descartada.
8 O CALENDÁRIO
| quando | o quê |
|---|---|
| 1º a 30/09/2026 | janela para optar por apurar IBS e CBS por fora |
| 1º/11/2026 | NFS-e pelo padrão nacional (Simples) |
| 1º/12/2026 | ● quem tem locação e está no Lucro Presumido emite a nota nova a partir daqui |
| 1º/01/2027 | PIS e Cofins extintos, CBS entra, IBS a 0,1% — é aqui que a conta muda |
9 PERGUNTAS FREQUENTES
O imposto incide sobre o valor do imóvel? Não. Incide sobre a sua comissão — art. 255, IV da LC
214.
Divido comissão com outro corretor. Isso muda a conta? Muda, a seu favor: a lei manda excluir da base o repasse entre corretores, e cada um responde pela sua parte. Calcular sobre a comissão cheia superestima o imposto.
A redução de 50% é automática? Não. Ela decorre do enquadramento da operação no regime de bens imóveis, exige que o serviço declarado na nota seja de intermediação imobiliária, e só alcança quem apura pelo regime regular.
Fico no Simples dentro da guia. A redução me ajuda? Não. Dentro da guia o IBS e a CBS já vão embutidos na alíquota do anexo.
Tenho direito à redução de 30% das profissões de conselho? Não. A lista do art. 127 é fechada e corretor de imóveis não está nela. A sua redução vem por outro caminho: o regime específico de bens imóveis.
E o ITBI, muda? Não. O ITBI é imposto municipal sobre a transmissão e não faz parte da reforma do consumo.
Se eu também administro locações? São serviços diferentes, com tratamentos diferentes — e a administração de imóveis tem subitem próprio. Vale separar na emissão.
Preciso decidir algo em setembro? Se o seu volume de serviços contratados for relevante, vale simular a apuração por fora antes do dia 30. Fora isso, não fazer nada mantém tudo como está.
10 QUER A CONTA DO SEU CASO?
A Fortmobile calcula o efeito de apurar dentro ou fora da guia e simula o Fator R com os seus doze meses reais — e se a diferença for pequena, dizemos isso com todas as letras. Fale com a gente.
Premissas: a classificação segue o serviço declarado nas suas notas fiscais. Se estiver incorreto na emissão, a redução aplicável muda. Alíquotas de 2027 de IBS 0,1% e CBS 9,17% — os 9,27% de referência da CBS são projeção do Ministério da Fazenda e não são lei.
Base legal: LC 214/2025, Capítulo V (operações com bens imóveis), arts. 41, 251, 252, IV, 255, IV, §§ 3º e 4º e 261 · LC 123/2006, art. 18, §§ 5º-J e 5º-M e Anexo V · LC 116/2003, subitens 10.05 e 17.11 · Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026, art. 1º, III, "g" · ADCT, art. 127.
Conteúdo produzido em 16/08/2026. A reforma está em regulamentação: alteração de norma posterior a esta data não está refletida neste artigo.
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