Resposta rápida: construção de imóveis e obras de engenharia ficam no Anexo IV do Simples, sem Fator R, e a lei reduz o IBS e a CBS em 50% pelo regime de bens imóveis — mas essa redução só alcança quem apura pelo regime regular. Ficando com os tributos dentro da guia, o valor que você paga não muda em 2027, e a redução não chega até você. Em compensação, o seu setor é um dos poucos de serviço em que o crédito de material pesa de verdade.
1 DUAS COISAS ESPECÍFICAS DO SEU SETOR
1. Você está no Anexo IV, por determinação legal (LC 123/2006, art. 18, § 5º-C) — não depende de Fator R. E no Anexo IV a contribuição patronal (CPP) fica fora do DAS: é recolhida à parte, sobre a folha. Isso já é assim hoje e continua depois da reforma. Para um setor intensivo em mão de obra, é bom saber que essa parte da conta segue igual.
2. A sua redução é de 50%, e vem do regime de bens imóveis — não é a de 30% das profissões intelectuais nem a de 60% da saúde. É uma terceira, com base própria:
| redução | quem | base |
|---|---|---|
| 60% | saúde e educação | lista de serviços, por NBS |
| 30% | profissões intelectuais | cinco requisitos societários |
| 50% | operações com bens imóveis | regime específico próprio |
A sua não exige requisito societário como a de 30%. Mas tem uma condição que vem antes de tudo.
2 A CONDIÇÃO ANTERIOR: A REDUÇÃO SÓ EXISTE NO REGIME REGULAR
LC 214/2025, art. 251 — "As operações com bens imóveis realizadas por contribuintes que apurarem o IBS e a CBS no regime regular ficam sujeitas ao regime específico previsto neste Capítulo."
Quem fica no Simples pagando IBS e CBS dentro da guia não aproveita redução nenhuma — ali os tributos já vão embutidos na alíquota do anexo. É por isso que, ficando dentro da guia, o valor não muda em 2027.
(Essa lógica não é exclusiva dos imóveis: o art. 41 da LC 214 coloca todos os regimes diferenciados e específicos dentro do regime regular, e o optante do Simples só passa a aplicá-los se optar por apurar IBS e CBS por fora.)
3 A SIMULAÇÃO, COM VALORES
Construção no Anexo IV, com a redução de 50% aplicada e sem crédito de notas contratadas:
| faturamento no mês | guia (DAS) hoje | dentro da guia em 2027 | por fora em 2027 |
|---|---|---|---|
| R$ 5.000 | R$ 225,00 | R$ 225,00 | R$ 408,38 |
| faturamento no mês | guia (DAS) hoje | dentro da guia em 2027 | por fora em 2027 |
|---|---|---|---|
| R$ 15.000 | R$ 675,00 | R$ 675,00 | R$ 1.225,12 |
| R$ 40.000 | R$ 3.045,00 | R$ 3.045,00 | R$ 4.168,20 |
Ficando dentro da guia, o valor não muda. Repare como o "por fora" fica caro: a alíquota do Anexo IV é baixa, então o IBS e a CBS cheios pesam proporcionalmente muito mais — mesmo com a redução de 50% aplicada.
4 O MATERIAL MUDA A SUA CONTA
Este é o ponto que diferencia construção de quase todo o resto do setor de serviços: você compra material, e material adquirido de fornecedor do regime regular gera crédito de IBS e CBS.
Isso torna a análise da opção "por fora" menos óbvia do que para um prestador que só vende mão de obra. Se a sua obra tem alto percentual de material, a conta merece ser feita.
▲ Mas com uma trava: o crédito só existe se o fornecedor recolher, e nós não afirmamos crédito de terceiro. Quando a recomendação mudaria por causa do crédito, declaramos empate técnico em vez de recomendar.
5 SE VOCÊ TAMBÉM VENDE IMÓVEL
Aí o regime é outro e mais complexo: incorporação e venda de imóvel têm regras próprias na LC 214, com redutores específicos de base de cálculo, diferentes da prestação de serviço de construção. Se a sua empresa faz as duas coisas, fale com a gente antes de setembro.
6 PERGUNTAS FREQUENTES
Construção tem Fator R? Não. A atividade vai para o Anexo IV por determinação legal, independentemente da folha.
A redução de 50% é automática? Ela decorre do regime de bens imóveis aplicável à atividade e não depende de requisitos societários. Mas depende de duas coisas: o serviço estar corretamente enquadrado na nota e você apurar pelo regime regular. Dentro da guia do Simples, a redução não se aplica.
Compro muito material. Isso vira crédito? Pode virar, se o fornecedor estiver no regime regular e recolher. Mas o crédito só é aproveitado por quem apura IBS e CBS por fora da guia.
E a contribuição patronal? No Anexo IV ela fica fora do DAS e é recolhida sobre a folha, hoje e depois da reforma. Isso não muda.
Faço obra e também vendo imóvel pronto. Como fica? São regimes diferentes na lei. Vale uma análise específica antes de setembro.
Faço projeto de engenharia também. É a mesma coisa? Não. Projeto de engenharia é profissão intelectual (Anexo V, redução de 30% com os cinco requisitos); execução de obra é bem imóvel (Anexo IV, redução de 50%). As duas receitas precisam estar separadas na emissão.
7 O SEU SETOR MERECE A CONTA FEITA
Poucos prestadores de serviço têm crédito de insumo relevante — você tem. Fale com a gente para fazer o estudo com os seus números antes de setembro. Se a diferença for pequena, dizemos isso com todas as letras.
Premissas desta simulação: faturamento do mês multiplicado por 12 para efeito de faixa · sem crédito de notas contratadas (cenário conservador) · alíquotas de 2027 de IBS 0,1% e CBS 9,17% · redução de 50% do regime de bens imóveis, sob a premissa de enquadramento confirmado e apuração pelo regime regular. Os 9,27% de referência da CBS são projeção do Ministério da Fazenda e não são lei — quem fixa é Resolução do Senado Federal.
Base legal: LC 123/2006, art. 18, § 5º-C · LC 214/2025, arts. 41, 251, 252, V e 261 · ADCT, art. 127 · Lei 8.212/1991, art. 22 · Res. CGSN 186/2026, art. 2º.
Conteúdo produzido em 16/08/2026. A reforma está em regulamentação: alteração de norma posterior a esta data não está refletida neste artigo.
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