Resposta rápida: o código de serviço 10.05 cobre corretagem de bens móveis ou imóveis no mesmo subitem — mas a redução de 50% só alcança a parte de bens imóveis, e só para quem apura fora da guia do Simples. Quem intermedia veículo, consórcio ou mercadoria não tem redução. Quem decide é a NBS declarada na sua nota.
1 UM CÓDIGO, DOIS NEGÓCIOS DIFERENTES
O subitem 10.05 da lista da LC 116/2003 é, na letra:
LC 116/2003, subitem 10.05 — "Agenciamento, corretagem ou intermediação de bens móveis ou imóveis, não abrangidos em outros itens ou subitens, inclusive aqueles realizados no âmbito de Bolsas de Mercadorias e Futuros, por quaisquer meios."
Ele junta, num código só, quem intermedia imóvel e quem intermedia qualquer outro bem. Para o ISS de hoje isso não fazia diferença. Para o IBS e a CBS de 2027, faz toda — porque a redução de 50% nasce do regime específico de operações com bens imóveis, e bem móvel não entra nesse regime.
2 É A NBS QUE SEPARA UM DO OUTRO
O código de serviço diz "bens móveis ou imóveis". A NBS — o código mais fino que acompanha a nota — é que diz qual dos dois.
| NBS declarada na nota | redução |
|---|---|
| compra e venda de imóveis residenciais e não residenciais · administração e locação de imóveis | 50% |
| mercadorias · energia · derivativos · gestão de negócios · gestão hospitalar | 0% |
| ausente ou genérica | 0% |
■ NBS ausente conta como zero, e é decisão nossa. Sem ela não se confirma que a operação é de bem imóvel, e o CNAE da sua empresa serve de indício — nunca de prova. É mais honesto tratar como tributação cheia do que afirmar uma redução que a nota não sustenta.
◆ Medimos isso na nossa carteira, nos 25 clientes que emitiram com esse código em junho de 2026: 20 se enquadrariam nos 50%, 3 em zero, 1 misto e 1 sem NBS. Ou seja: a maioria tem, mas não é automático — e a diferença entre um caso e outro está na nota, não na atividade.
3 A SUA BASE DE CÁLCULO É A COMISSÃO, NÃO O VALOR DO BEM
Esta é a dúvida que mais aparece, e a resposta é tranquilizadora.
LC 214/2025, art. 255 — "A base de cálculo do IBS e da CBS é o valor: [...] IV - da operação de administração ou intermediação;"
O imposto incide sobre a sua comissão, não sobre o preço do bem que você intermediou. Um corretor que fecha um imóvel de R$ 800.000 com comissão de R$ 40.000 calcula sobre os R$ 40.000.
● E há uma regra a seu favor quando dois corretores dividem a comissão:
LC 214/2025, art. 255, § 3º — "Nos serviços de intermediação de bem imóvel, caso o ato ou negócio relativo a bem imóvel se conclua com a intermediação de mais de um corretor, pessoa física ou jurídica, será considerada como base de cálculo para incidência do IBS e da CBS a parte da remuneração ajustada com cada corretor pela intermediação, excluídos: I - os valores pagos diretamente pelos contratantes da intermediação; e II - os repassados entre os corretores de imóveis."
Calcular sobre a comissão cheia superestima o imposto — se é o seu caso, avise, porque a conta muda.
▲ Dois redutores do regime imobiliário NÃO alcançam você, e é importante não contar com eles: o redutor social vale "na alienação de bem imóvel residencial novo ou de lote residencial" (art. 259) e você não aliena; o redutor de ajuste nasce do custo de aquisição do imóvel, e você não adquire. A sua conta é simples: comissão × alíquota × 50%.
4 A CONDIÇÃO QUE VEM ANTES DE TUDO: APURAR FORA DA GUIA
Mesmo com a NBS certa, a redução só existe para quem apura IBS e CBS pelo regime regular.
LC 214/2025, art. 251 — "As operações com bens imóveis realizadas por contribuintes que apurarem o IBS e a CBS no regime regular ficam sujeitas ao regime específico previsto neste Capítulo."
Quem fica no Simples pagando IBS e CBS dentro da guia não aproveita redução nenhuma — os tributos já vão embutidos na alíquota do anexo. A redução de 50% é um argumento para avaliar a apuração por fora, não um desconto que cai sozinho na sua guia.
5 QUEM FAZ O QUÊ
| a Fortmobile | você |
|---|---|
| confere a NBS que sai nas suas notas e avisa se ela não corresponde ao que você faz | descreve corretamente a operação na emissão |
| calcula o efeito da apuração dentro × fora da guia no seu caso | decide, na janela de setembro de 2026 |
| avisa quando houver divisão de comissão a excluir da base | informa quando a comissão for dividida com outro corretor |
6 PERGUNTAS FREQUENTES
Eu intermedio veículos e consórcios. Tenho a redução de 50%? Não. A redução vem do regime de operações com bens imóveis. Intermediação de veículo, consórcio, mercadoria ou título fica na tributação cheia, mesmo usando o código 10.05.
Eu intermedio imóveis, mas a minha nota sai sem NBS. O que acontece? Tratamos como 0%, porque sem a NBS não há como confirmar que a operação é de bem imóvel. Fale com a gente: é um ajuste na emissão, e ele muda a sua conta.
O imposto incide sobre o valor do imóvel? Não. Incide sobre a sua comissão — art. 255, IV da LC
214.
Divido comissão com outro corretor. Muda alguma coisa? Muda, a seu favor: a lei manda excluir da base o repasse entre corretores.
Faço os dois: intermedio imóveis e outros bens. Como fica? Cada nota segue a sua NBS. A parte imobiliária pode ter redução; a outra, não. Por isso as duas receitas precisam sair separadas na emissão.
Se eu ficar no Simples pagando tudo dentro da guia, a redução me ajuda? Não. Dentro da guia o IBS e a CBS já estão embutidos na alíquota do anexo, e a redução do regime imobiliário não se aplica. Ela só entra na apuração pelo regime regular.
A minha empresa fica em qual anexo? No Anexo V do Simples, pelo código de serviço. É onde o Fator R mais pesa — se a sua folha alcança 28% da receita dos 12 meses anteriores, o enquadramento passa ao Anexo III e a alíquota cai bastante.
7 QUER SABER DE QUE LADO A SUA RECEITA CAI?
A Fortmobile confere a NBS das suas notas e calcula o efeito de apurar dentro ou fora da guia no seu caso. Fale com a gente.
Premissas: a classificação segue o serviço e a NBS declarados nas suas notas fiscais. Se estiverem incorretos na emissão, a redução aplicável muda — é o documento fiscal que fala, não a atividade do contrato social nem o CNAE. Alíquotas de 2027 de IBS 0,1% e CBS 9,17%; os 9,27% de referência da CBS são projeção do Ministério da Fazenda e não são lei.
Base legal: LC 116/2003, subitem 10.05 · LC 214/2025, arts. 41, 251, 252, I e IV, 255, IV e § 3º, 259 e 261 · LC 123/2006, art. 18 · ADCT, art. 127.
Conteúdo produzido em 16/08/2026. A reforma está em regulamentação: alteração de norma posterior a esta data não está refletida neste artigo.
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